最近，社交平台小红书上关于“学区房大幅降价”的讨论逐渐增多。例如，有网友提到南师大西山小区的房价变化——6月份单价达到了5.6万/㎡，而到了7月份成交价竟仅为3.8万/㎡。曾经售价超过10万/㎡的学区房（力小学+29中初中），如今单价可以低至“三”字头，这让不少人感叹自己“买早了”。另外，新河一村的树人双学区房在8月份也出现了2.5万/㎡的超低价，值得注意的是，今年上半年同样面积的房源售价还在4.6万/㎡以上。显然，南京的学区房市场探底趋势明显。

先看南师大西山小区的情况。该小区的学区配备包括力度小学和29中初中，属于南京学区房中的优质版。在市场繁荣期，该小区成交价达到10万/㎡+，如近期在二手房平台成交的一套建面约78.67㎡的中楼层房源，总价为301万，单价约为3.8万/㎡，相比挂牌价下调107万，令人震惊。通过对比成交记录，同样面积和楼层的房源，7月19日成交价却高达4.6万/㎡，而在短短几天内，价格差距达到了60万。再往回追溯两个月，小区低楼层房源的成交价仍保持在5万/㎡以上：例如，5月7日一套53.54㎡的房源成交价为288.8万，折合单价约5.4万/㎡；到6月6日，另一套74㎡的低楼层房源成交价则为416万，单价达到5.6万/㎡。但到了6月底，小区已经出现4万/㎡的成交价，7月底又下滑至4万/㎡以下。这意味着，该小区的成交均价在2025年仍预计在6万/㎡以上，而去年底曾有低楼层房源成交价超过6.1万/㎡。

再看新河一村南区，最近这一区域的树人双学区房成交价频现“抄底价”，在8月初出现过一套49.5㎡的两房，以总价123万成交，单价仅约2.5万/㎡。引人关注的是，这种“2”字头的成交已经不是首次，数据显示，自7月以来，该小区已成交的4套房源中有3套单价在3万/㎡以下，单价最高的一套56.18㎡的低楼层房源，总价150万，单价为2.7万/㎡。而在今年上半年，新河一村南区的价格一般维持在4.8万/㎡上下，甚至有多套房源报价超过5万/㎡，如今却在短短几个月内从5万/㎡以上降至2.5万/㎡。

树人学区的舸舫西园也因低价成交成为了热议的焦点。一套建面约40.66㎡的房源以113万成交，折合单价约2.8万/㎡。值得一提的是，该小区的历史最高成交单价为9.2万/㎡；相同面积的房源在5月13日的成交总价为176万，单价达到4.3万/㎡。今年3月，另一套44.4㎡的高楼层房源单价更是曾卖到4.6万/㎡，总价约231万。尽管这套以2.8万/㎡成交的房源位于低楼层，吸引的关注度仍然不低，单价的巨大差异让人感到唏嘘。

2023年5月8日，鼓楼、玄武、秦淮及建邺四区同时发布了新的招生政策，取消了提前一年落户和学籍占用的限制。这项政策直接影响了南京学区房的市场，使挂牌量激增，同时也推动成交量和成交价下滑。以挂牌量为例，在新政发布的一个月后，市场挂牌量迅速增长。数据显示，新政实施后，二手房挂牌量在短时间内增加显著：例如，5月9日的新增挂牌量达到1063套，而在9-10日间的两天内超过2000套，这一数字远超4月份的单日新增加量。

特别是在学区房市场上，挂牌量的猛增直接导致了成交价格的下降。在新河一村南区，从2月到7月，其跌幅达到30.1%；虽然目前是学区房的传统淡季，但与去年同期相比价格暴跌是显而易见的。数据显示，去年第二季度的成交均价为5.01万/㎡，今年第三季度已下滑至4.2万/㎡，这意味着一套56㎡的房源在一年内贬值近45万。同时，学区房的成交量也进入了一个相对冷静的时期，多处小区在6-7月期间成交量大幅减少，甚至个别小区出现了成交“空白期”的现象。例如，新河二村在3月份成交16套，4月9套，5月7套，但6-7月却没有成交，而去年同期小区仍有10套成交。到了怡景花园小区，今年5月成交1套，6月无成交，7月则仅成交2套，而去年同期该小区成交量高达11套。近年来，南京的二手房、学区房市场一直在调整，但随着5月份新政策的实施，学区房市场正在经历更深层次的重构。从目前的市场数据来看，新政对南京学区房市场的影响仍在持续。